Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır? İhtar, İcra ve Kiracı

Aidat borcu biriken bir daire, diğer kat maliklerinin cebinden ödenen bir açık demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönetime hem tazminat hem de takip için açık araçlar verir. Bu yazıda, nazik hatırlatmadan icra takibine kadar sırasıyla neler yapılabileceğini anlatıyoruz.

1. Önce kayıt ve hatırlatma

Takibin sağlam olması, borcun belgeli olmasına bağlıdır:

• Borcun dayanağı olan işletme projesi veya kurul kararı (KMK md. 37),
• Her ayın aidatı, son ödeme tarihi ve yapılan ödemeler,
• Gönderilen hatırlatmaların tarihleri.

Çoğu gecikme unutkanlıktan kaynaklanır. Son ödeme gününden önce ve hemen sonra gönderilen kısa bir hatırlatma, işin büyük kısmını çözer.

2. Gecikme tazminatı kendiliğinden işler

Ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Bunun için ayrı bir karar gerekmez; oran kanundadır. Hesabın nasıl yapılacağını gecikme tazminatı rehberimizde örnekleriyle anlattık.

3. Yazılı ihtar

Hatırlatmalara rağmen ödeme gelmezse borcun dökümünü (ay, tutar, tazminat) ve son bir ödeme tarihini içeren yazılı ihtar gönderilir. İhtarın ispatı açısından taahhütlü mektup ya da noter kanalı tercih edilir. İhtar, sonraki aşamada borçlunun "haberim yoktu" savunmasını zayıflatır.

4. İcra takibi

KMK md. 20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Yöneticinin görevleri arasında da borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak sayılır (md. 35/i).

Uygulamada çoğunlukla ilamsız icra takibi başlatılır. Borçlu ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşir.

Borçlu itiraz ederse

• İtirazın kaldırılması: Kesinleşmiş işletme projesi ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu md. 68/1'de sayılan belgelerden sayılır (KMK md. 37). Bu belgeler varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Bu, işletme projesini usulüne uygun hazırlamanın en somut faydasıdır.
• İtirazın iptali davası ve arabuluculuk: Genel mahkemede dava yoluna gidilecekse, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B).

5. Kiracıdan tahsil

Dairede kiracı oturuyorsa, kiracı da kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur (KMK md. 22). Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı ve malik ilişkisini aidatı kim öder rehberimizde ayrıntılı anlattık.

6. Kanuni ipotek

Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin (yoksa kat maliklerinden birinin) yazılı istemiyle, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK md. 22). Kat maliklerinin gider alacakları ayrıca önceliklidir.

Yapılmaması gerekenler

• Borçlu dairenin suyunu, elektriğini, asansör kartını kesmek gibi kendiliğinden yaptırımlar hukuki risk taşır; yönetimi tazminat talebiyle karşı karşıya bırakabilir.
• Borçluların adını apartman panosunda veya mesaj grubunda ifşa etmek kişisel verilerin korunması mevzuatı açısından sorun yaratabilir.
• Belgesiz, elle tutulmuş hesaplarla icraya gitmek itiraz aşamasında işi zorlaştırır.

Düzenli takip, daha az icra

Hane Yönet'te vadesi geçen borçlar için hatırlatmalar sakine kendiliğinden gider, gecikme tazminatı işlenir, 30 günü geçen borçlarda yöneticiye ihtar önerisi çıkar. İhtar mektubu borç dökümüyle PDF olarak hazırlanır, icraya giden dosyalar ayrıca izlenir.