Aidatı Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? Demirbaş ve Ortak Giderler
Hane Yönet Editörlüğü · Güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir ve avukat kontrolü beklemektedir. Somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.
Kiralık dairelerde en sık tartışılan konulardan biri, aidatın ve özellikle büyük onarım giderlerinin kime ait olduğudur. Kısa cevap: kullanmaya bağlı giderler kiracıya, mülkün değerini koruyan ve artıran giderler ev sahibine aittir; ama her şeyden önce kira sözleşmesine bakılır.
Kural: Türk Borçlar Kanunu md. 341
Kanuna göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, istenirse bu giderlerin belgelerinin bir örneğini diğer tarafa vermek zorundadır.
Buradan çıkan genel ayrım:
| Gider | Genelde kim öder? |
|---|---|
| Ortak alan elektriği, su, ısınma (yakıt) | Kiracı |
| Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli | Kiracı |
| Asansörün aylık bakımı, bahçe bakımı | Kiracı |
| Asansör yenileme veya büyük revizyon | Ev sahibi |
| Dış cephe, çatı, mantolama, yalıtım | Ev sahibi |
| Kalorifer kazanı değişimi, deprem güçlendirmesi | Ev sahibi |
| Bina sigortası (DASK zorunlu deprem sigortası dahil) | Ev sahibi |
"Demirbaş" adıyla toplanan ve binanın kalıcı değerini artıran harcamalar kullanma gideri sayılmadığından, sözleşmede aksi yazmıyorsa ev sahibine aittir. Sınırda kalan kalemlerde (ör. küçük onarımlar) kira sözleşmesi ve yerel âdet belirleyicidir.
Yönetime karşı kim sorumlu?
Kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım, yönetime karşı sorumluluğu değiştirmez:
- Kat maliki, payına düşen gider ve avans borcundan yönetime karşı sorumludur (KMK md. 20).
- Bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle oturan kiracı da kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte (müteselsilen) sorumludur (KMK md. 22).
- Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Yani kiracı aidatı ödemezse yönetim kat malikinden de isteyebilir; kat maliki demirbaş payını ödemezse yönetim, kira miktarıyla sınırlı olarak kiracıya da başvurabilir.
Pratik öneriler
Ev sahipleri için: Kira sözleşmesine aidatın ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğunu açıkça yazın. Yönetimden gelen her ödeme talebinin kalemini sorun; kiracınıza yansıtacağınız giderlerin belgesini paylaşın.
Kiracılar için: Ödediğiniz aidatın dökümünü isteyin. Demirbaş veya yatırım niteliğindeki bir tahsilatı ödediyseniz, sözleşmenizde aksi yoksa ev sahibinden talep edebilirsiniz.
Yöneticiler için: Her gider kalemini "kiracı öder" veya "malik öder" olarak işaretlemek, ay sonunda kimin neyi ödeyeceğini netleştirir ve tartışmayı baştan önler.
Hane Yönet'te nasıl görünür?
İşletme projesindeki her kalem için ödeyen (kiracı veya malik) seçilir; aidatlar buna göre doğru kişiye çıkar. Kiracı ve ev sahibi, uygulamada yalnızca kendi payına düşen borçları görür ve öder.