İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Değişiklikleriyle Rehber

İşletme projesi, apartmanın ya da sitenin bir yıllık bütçesidir: hangi giderin ne kadar tutacağını ve her kat malikinin bu giderlere ne kadar katılacağını gösterir. Aidatın dayanağı da, ödemeyen kat malikine karşı icra takibinin en güçlü belgesi de odur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesini düzenleyen 37. maddesi, 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla değişti; değişiklik 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Bu rehber güncel metne göre hazırlanmıştır.

İşletme projesinde neler yer alır?

KMK md. 37'ye göre projede özellikle şunlar gösterilir:

1. Bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarları,
2. Tüm giderlerden her kat malikine, md. 20'deki esaslara göre (eşit veya arsa payı oranında) düşecek tahmini miktar,
3. Her kat malikinin md. 20'ye göre vermesi gereken avans tutarı.

Uygulamada gider kalemleri ayrı satırlar halinde yazılır: personel (kapıcı, güvenlik), ortak elektrik, su, asansör bakımı ve yıllık kontrolü, temizlik, bahçe, sigorta, yönetim ücreti, küçük onarımlar, yedek akçe gibi. Her kalemin yanında hangi dağıtım anahtarıyla bölüneceği belirtilir.

Adım adım hazırlık

1. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini çıkarın. Kalem kalem, belgeye dayalı toplamlar en sağlam başlangıçtır.
2. Sözleşme ve tarifeleri güncelleyin. Personel ücreti, bakım sözleşmeleri, sigorta poliçesi, enerji tarifeleri.
3. Dağıtım anahtarını seçin. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri kanunen eşit; diğerleri arsa payına göre (başka türlü anlaşma yoksa).
4. Daire başına payı hesaplayın. Kuruş farkının kaybolmaması için en büyük küsurat yöntemini kullanın (aidat hesaplama rehberi).
5. Projeyi kat maliklerine bildirin. Bildirim, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılır.
6. Kat malikleri kurulunda onaylatın. Proje bildirildikten sonra en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik kurul kararı alınır.

2026 değişikliği: ne değişti?

• Onay kurulda. İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Eski metindeki "bildirimden sonra belirli süre içinde itiraz edilmezse kesinleşir" düzeni metinden çıkarıldı; proje bildirimden sonra en geç üç ay içinde kurul kararıyla kabul edilir.
• Geçici işletme projesi. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, kurulda onaylanıncaya kadar ve en geç üç ay içinde, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
• Artış sınırı. Mevcut bir işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddeye göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olamaz.
• Avans. Yöneticinin görevleri arasındaki avans toplama hükmü (md. 35/d) "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" şeklinde değişti.

Yönetim planınızda bu hükümlere aykırı düzenlemeler varsa avukatınızla gözden geçirmeniz önerilir.

İşletme projesi neden bu kadar önemli?

Kanuna göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu md. 68/1'de sayılan belgelerden sayılır. Bu, aidat borcu için başlatılan icra takibine borçlu itiraz ettiğinde, itirazın icra mahkemesinde kaldırılmasının istenebilmesi demektir. Usulüne uygun hazırlanmamış, bildirilmemiş veya onaylanmamış bir proje bu avantajı kaybettirir.

Sık yapılan hatalar

• Projeyi yalnızca toplam tutar olarak hazırlamak; daire başına payı ve avansı göstermemek.
• Bildirimi WhatsApp grubunda paylaşmakla yetinmek (kanun imza karşılığı veya taahhütlü mektup der).
• Kurul kararını karar defterine yazmamak (md. 32: noter onaylı karar defteri).
• Yıl içinde gider arttığında yeni karar almadan aidatı yükseltmek.

Hane Yönet'te işletme projesi kalem kalem hazırlanır, dağıtım önizlemesi her dairenin payını gösterir; onaylanan projeden aylık aidatlar kendiliğinden oluşur ve sakinler yürürlükteki bütçeyi uygulamadan görür.