Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır? (KMK md. 20, Örnekli)
Hane Yönet Editörlüğü · Güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir ve avukat kontrolü beklemektedir. Somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.
Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemediği tutara ek olarak gecikme tazminatı öder. Oran ve hesap şekli kanunda yazılıdır; yönetim kendi başına daha yüksek bir oran koyamaz. Bu yazıda kanunun ne dediğini, hesabın adım adım nasıl yapıldığını ve uygulamada en sık yapılan hataları anlatıyoruz.
Kanun ne diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesine göre:
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Buradan üç sonuç çıkar:
- Oran aylık %5'tir. 2007'deki değişiklikten önce %10'du. Yönetim planı veya kurul kararıyla bunun üzerine çıkılamaz; daha düşük oran uygulanabilir.
- Hesap gecikilen gün üzerinden yapılır. Kanun "geciktiği günler için" dediği için tazminat, tam ay dolmasa da gün oranında işler.
- Tazminat, ödenmeyen gider ve avans payı üzerinden hesaplanır. Tazminata ayrıca tazminat işletilmez (bileşik hesap yapılmaz).
Gecikme tazminatından, bağımsız bölümde oturan kiracı da kat maliki ile birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK md. 22).
Formül
Gün esaslı hesap (ay 30 gün sayılır):
Tazminat = Ödenmeyen tutar × %5 × Gecikilen gün ÷ 30
Birçok yönetim pratikte hesabı kolaylaştırmak için her tam ay için bir kez %5 uygular:
Tazminat = Ödenmeyen tutar × %5 × Dolan tam ay sayısı
İkinci yöntem, ay dolmadan ödenen borçlarda tazminatı sıfır bırakır ve kanundaki "geciktiği günler" ifadesine göre borçlu lehine bir yuvarlamadır. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında açıkça yazılmalıdır.
Örnek hesap
Mart ayı aidatı 2.000 TL, son ödeme tarihi 10 Mart. Kat maliki 25 Mayıs'ta ödüyor.
| Gün esaslı | Tam ay esaslı | |
|---|---|---|
| Gecikme | 76 gün | 2 tam ay |
| Hesap | 2.000 × 0,05 × 76 ÷ 30 | 2.000 × 0,05 × 2 |
| Tazminat | 253,33 TL | 200,00 TL |
| Toplam ödenecek | 2.253,33 TL | 2.200,00 TL |
Tablodaki tutarlarda kuruş küsuratı aşağı yuvarlanmıştır.
Birden çok ay biriktiyse
Her aidat kendi son ödeme tarihinden itibaren ayrı hesaplanır. Ocak, Şubat ve Mart aidatları birikmişse üç ayrı satır açılır ve her birinin gecikme süresi farklıdır. Toplam borcun tamamına en eski tarihten tazminat işletmek yanlıştır.
Kısmi ödeme yapıldıysa
Kat maliki borcun bir kısmını ödediyse, tazminat ödeme tarihinden sonra kalan tutar üzerinden işler. Ödemenin hangi borca sayılacağını Türk Borçlar Kanunu belirler: kat maliki ödeme sırasında hangi borcu ödediğini söyleyebilir (md. 101); söylemezse ve makbuzda da açıklık yoksa ödeme vadesi gelmiş borçlardan, takip edilen ya da vadesi ilk gelen borca sayılır (md. 102). Tazminatı ödemede gecikmiş olan borçlu, kısmi ödemenin önce ana borçtan düşülmesini isteyemez (md. 100).
Sık yapılan hatalar
- Aylık %5 yerine yıllık faiz uygulamak ya da bankaların gecikme faizini kullanmak. Kat mülkiyetinde oran kanunda bellidir.
- Tazminata tazminat işletmek. Önceki ayların tazminatı borca eklenip üzerinden yeniden %5 alınamaz.
- Toplam borca en eski tarihten tazminat işletmek. Her aidat kendi vadesinden hesaplanır.
- Son ödeme tarihini belirsiz bırakmak. Tazminatın başlayacağı gün, kurul kararında veya işletme projesinde gösterilen ödeme gününe bağlıdır. Tarih yoksa gecikmenin başladığı gün tartışmalı hale gelir.
- Kayıt tutmamak. İcra takibinde tazminatın her kalemi tarih ve tutarıyla gösterilmelidir. Excel'de elle tutulan hesap, itirazda en çok sorun çıkaran belgedir.
Hesabı elle yapmak zorunda değilsiniz
Tek bir borç için ücretsiz gecikme tazminatı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; gün ve ay esaslı sonucu ayrı ayrı gösterir.
Sitenizin tüm daireleri için her ay bu hesabı yapmak istemiyorsanız, Hane Yönet vadesi geçen her aidat için tazminatı kendiliğinden ekler, tazminata tazminat işletmez ve her satırın dökümünü icra takibine hazır tutar.