Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Sorumlulukları (KMK 34–41)

Apartman yöneticiliği çoğu zaman gönüllü üstlenilen bir iştir; ama kanunda görev ve sorumlulukları açıkça yazılıdır. Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Bu yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29–41. maddelerine göre yöneticinin ne yapması gerektiğini bir kontrol listesi olarak toplar.

Yönetici nasıl seçilir?

• 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (md. 34).
• Yönetici kat maliklerinin kendi aralarından ya da dışarıdan seçilebilir; tek kişi yerine üç kişilik bir yönetim kurulu da olabilir.
• Seçim, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır.
• Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.
• Kat malikleri anlaşamazsa sulh mahkemesi yönetici atayabilir.
• Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi binanın girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır; asılmazsa idari para cezası öngörülmüştür.

Yöneticinin görevleri (md. 35)

Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici şu işleri görür:

1. Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek,
2. Binanın amacına uygun kullanımı, korunması, bakımı ve onarımı için tedbir almak,
3. Binayı sigorta ettirmek,
4. Genel yönetim, bakım, asansör, kalorifer ve sigorta için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak,
5. Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve yönetimden doğan borçları ödemek,
6. Binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek,
7. Süre kaçırılmasına veya hak kaybına yol açmayacak tedbirleri almak,
8. Kat maliklerinin yararına koruma ve bakım tedbirlerini onlar adına almak,
9. Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek,
10. Toplanan paralar için muteber bir bankada, yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırmak,
11. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,
12. Asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini yaptırmak ve ücretlerini ödemek.

Yönetici atanması zorunlu olduğu halde atanmamışsa bu işlerden kat malikleri birlikte sorumludur.

Defter tutma (md. 32 ve 36)

• Kurul kararları, sayfaları numaralı ve noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır.
• Yönetici kararları, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri tarih sırasıyla bu deftere yazar, belgeleri bir dosyada saklar.
• Defter, her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır.

İşletme projesi (md. 37)

Yönetici yıllık tahmini gelir-gider ile her kat malikinin payını ve avansını gösteren işletme projesini hazırlar. 22 Mayıs 2026'dan itibaren proje kat malikleri kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar. Ayrıntılar: işletme projesi rehberi.

Toplantı ve hesap verme

• Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında yazan zamanda; yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında toplanır (md. 29).
• Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır, oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (md. 30).
• Yönetici, yönetim planında yazan zamanda; yoksa her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula verir (md. 39). Kat maliklerinin yarısı isterse ara dönemde de hesap gösterilir.

Denetim (md. 41)

Hesaplar, yönetim planında başka zaman yazmıyorsa her üç ayda bir denetlenir. Kurul bir denetçi ya da üç kişilik denetim kurulu seçebilir; denetçi yıllık raporunu kurula sunar ve rapor taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Ücret ve gidere katılma (md. 40)

Yönetici, sözleşmede ücret yazmasa bile uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını kurul kararlaştırır; karar yoksa yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Yöneticinin yükünü azaltmak

Bu listedeki işlerin çoğu her ay tekrar eden kayıt işleridir: aidatın tahakkuku, ödemelerin işlenmesi, banka hareketlerinin eşleştirilmesi, gider belgelerinin saklanması, denetçiye rapor. Hane Yönet bu işleri tek yerde toplar; karar defteri ve toplantı tutanakları, işletme projesi, denetçi raporu ve yıl sonu hesap dökümü sistemden alınır.