Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? Eşit Pay, Arsa Payı ve m²
Hane Yönet Editörlüğü · Güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir ve avukat kontrolü beklemektedir. Somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.
"Aidat" kanunda geçen bir kelime değildir; kanunun dili gider ve avans payıdır. Her dairenin ödeyeceği tutar, apartmanın giderlerinin bir dağıtım anahtarına göre bölünmesiyle bulunur. Doğru anahtar, giderin türüne göre değişir.
Kanundaki kural: iki ayrı dağıtım
Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20'ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
| Gider | Dağıtım |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanan avans | Eşit |
| Sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler; ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında |
Kat maliki, ortak yeri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını söyleyerek payını ödemekten kaçınamaz (md. 20/c). Zemin kattaki dairenin asansör giderine katılması bu yüzden tartışma konusu değildir.
"Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesi önemlidir: yönetim planı ya da bütün kat maliklerinin anlaşmasıyla farklı bir anahtar (ör. m² veya kişi sayısı) kararlaştırılabilir. Böyle bir anlaşma yoksa kanundaki iki anahtar uygulanır.
Arsa payı nedir, nereden bulunur?
Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için yazan kesirdir (ör. 120/2400). Tapu kaydında veya kat mülkiyeti kütüğünde görünür. Paydalar her dairede aynı olmayabilir; hesapta kesir olarak kullanmak, ondalığa çevirip yuvarlamaktan daha doğrudur.
Örnek: 4 daireli bir apartman
Aylık giderler:
- Kapıcı: 12.000 TL → eşit
- Asansör bakımı, ortak elektrik, temizlik malzemesi, sigorta: 8.000 TL → arsa payına göre
| Daire | Arsa payı | Kapıcı (eşit) | Diğer (arsa payı) | Aylık aidat |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1/6 | 3.000,00 | 1.333,33 | 4.333,33 |
| 2 | 1/6 | 3.000,00 | 1.333,33 | 4.333,33 |
| 3 | 1/3 | 3.000,00 | 2.666,67 | 5.666,67 |
| 4 | 1/3 | 3.000,00 | 2.666,67 | 5.666,67 |
| Toplam | 1 | 12.000,00 | 8.000,00 | 20.000,00 |
Kuruş farkı nasıl kapatılır?
8.000 TL'nin altıda biri 1.333,333… TL'dir. Her daire aşağı yuvarlanırsa toplam 7.999,98 TL olur; iki kuruş eksik kalır. Yukarı yuvarlanırsa fazla toplanır. Doğru yöntem, payları önce kuruşa aşağı yuvarlamak, eksik kalan kuruşları en büyük küsurata sahip dairelerden başlayarak birer birer dağıtmaktır. Tabloda 3 ve 4 numaralı dairelerin 2.666,67 TL ödemesi bu yüzdendir. Böylece dağıtılan tutar her zaman giderin kendisine eşit olur.
m² ve kişi sayısına göre dağıtım
- m²: Daire büyüklükleri arsa payıyla orantılı değilse bazı siteler brüt m²'yi tercih eder. Bu, kanundaki varsayılan değil, anlaşmayla seçilen bir anahtardır.
- Kişi sayısı: Su gibi tüketime bağlı giderlerde kullanılabilir; ancak kişi sayısı sık değiştiği için kayıt tutması zordur. Tüketim ölçülebiliyorsa sayaç okuması daha adildir.
Aylık aidat mı, yıllık işletme projesi mi?
Aidat, her ay yeniden hesaplanan bir rakam olmamalıdır. Yönetici yıllık tahmini gelir ve giderleri işletme projesinde gösterir; her kat malikinin payı bu projede yazar ve kat malikleri kurulunda onaylanır (KMK md. 37). Aylık aidat, onaylı projedeki yıllık payın aylara bölünmüş halidir. Ayrıntı için işletme projesi rehberimize bakabilirsiniz.
Hesabı hızlıca yapın
Toplam gideri ve daireleri girerek eşit, arsa payı veya m²'ye göre dağıtımı aidat hesaplama aracımızla kuruşu kuruşuna görebilirsiniz.
Hane Yönet'te dağıtım anahtarı her gider kalemi için ayrı seçilir; onaylanan işletme projesinden her ay aidat kendiliğinden oluşur ve sakin, kendi payının nasıl hesaplandığını uygulamadan görür.